Liegenschaft Aktuell April 2013

Immobilien unter dem Hammer: Argetra-Datenbank schafft Transparenz auf dem deutschen Zwangsversteigerungsmarkt

Ja, die Immobilienbranche boomt, doch die Suche nach der Traumimmobilie gestaltet sich nicht immer ganz einfach. Eine günstigere Alternative zum übersättigten Kaufmarkt ist der Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung im Rahmen einer Zwangsversteigerung. Rund 62.000 Immobilien stehen jährlich zur Versteigerung an – die Datenbank der Arbeitsgemeinschaft für Transparenz ermöglicht privat Suchenden ebenso wie Immobilienexperten einen fundierten Überblick über den diffusen Markt.

Längst handelt es sich bei den Objekten, die über eine Zwangsversteigerung auf den Markt gebracht werden, nicht mehr nur um abgewohnte „Schrottimmobilien“. Denn eine solche Zwangsversteigerung kommt nicht nur dann zum Einsatz, wenn ein Gläubiger seinen Anspruch gegenüber einem zahlungsunfähigen Schuldner geltend machen will, sondern auch zur Auflösung von gemeinsamem Besitz, beispielsweise aus einer Erbengemeinschaft oder einer gescheiterten Ehe. Die zur Versteigerung aufgerufenen Immobilien sind folglich oftmals qualitativ hochwertig, obgleich ihr Verkehrswert deutlich niedriger angesetzt ist als bei einem regulären Kaufobjekt.

Das liegt vor allem an der relativ großen Zeitspanne, oft mehrere Jahre, die zwischen der Verkehrswertschätzung und der tatsächlichen Versteigerung vergeht. Aufgrund der Verfahrensdauer kommen so Objekte zum Aufruf, die bisweilen um bis zu 30 Prozent niedriger liegen als vergleichbare Immobilien, deren Verkehrswert heute geschätzt wird.

Beispiel Dortmund: Versteigerungsobjekte liegen 30 Prozent unter dem Marktpreis

Am Beispiel Dortmund lässt sich das exemplarisch nachvollziehen: Wohnungen mit über 100 Quadratmetern Wohnfläche werden hier zur Zeit mit einem Quadratmeterpreis von rund 800 Euro aufgerufen, ein Relikt aus den Jahren der Finanzkrise, in denen die Objekte eher niedrig begutachtet wurden – damit liegt ihr Verkehrswert allerdings ganze 400 Euro unter demjenigen, der dem Objekt bei heutiger Begutachtung zugesprochen werden würde. Wer eine solche Wohnung also zu dem Jahre zuvor festgelegten Verkehrswert oder gar günstiger ersteigert, kann folglich schon beim Kauf eine 30-prozentige Wertsteigerung für sich verbuchen.

Für den Käufer bedeutet das, dass er mit einer zwangsversteigerten Immobilie im Vergleich zum konventionellen Objektkauf deutlich sparen kann. Dass sich trotzdem immer noch erst ein kleiner Teil der Anleger für den Zwangsversteigerungsmarkt interessiert, mag an der Undurchsichtigkeit liegen, mit der das Gebiet lange Zeit verknüpft wurde – denn es gibt keine offizielle Meldepflicht der Versteigerungen an ein zentrales Organ. Vielmehr werden die aktuellen Termine beim zuständigen Amtsgericht angeschlagen, über das Internet oder in der regionalen Tageszeitung angekündigt. Die Informationsbeschaffung liegt also in der Verantwortung des Interessenten und ist sehr zeitintensiv.

Argetra-Versteigerungskalender sorgt für Termin-Überblick

Es lohnt sich deshalb, die aufwendige Suche zu vereinfachen und auf das Know-how eines entsprechenden Dienstleisters zu setzen, der die angesetzten Zwangsversteigerungen deutschlandweit im Blick hat. Marktführer in diesem Bereich ist die Arbeitsgemeinschaft für Transparenz, kurz: Argetra, die es sich explizit zum Ziel gesetzt hat, mehr Transparenz in den Zwangsversteigerungsmarkt zu bringen: Seit über 30 Jahren trägt der Ratinger Verlag alle Termine in einem Versteigerungskalender zusammen, den Kunden über ein kostengünstiges Abonnement neuerdings auch mit zusätzlichem Online-Zugang beziehen können. Kunden können alle schon bekannten Termine innerhalb der Abo-Laufzeit sehen und auswerten.

Die Datenbank des Unternehmens umfasst inzwischen mehr als 600.000 Immobilien, die in den letzten Jahren zur Versteigerung aufgerufen wurden. Um sie zu pflegen, werden tagesaktuell rund 150 Tageszeitungen ausgewertet, hinzu kommen ausgewählte Internetportale sowie die Amtsgerichte als Informationsquelle. Kunden, die sich für ein Abonnement entscheiden, bekommen gemäß der Abo-Laufzeit monatlich per Post oder E-Mail eine aktuelle Terminübersicht für die nächsten sechs Wochen zugeschickt. Sollten sie während der Abo-Laufzeit schon schnell das passende Objekt ersteigert haben, werden ihnen die Kosten für die noch ausstehenden Monate wieder erstattet.

Dabei richtet sich das Angebot des Verlags nicht nur an Privatnutzer, sondern vor allem auch an Experten, unter anderem an Immobilienmakler. Denn für sie stellen Zwangsversteigerungen eine interessante Ergänzung zum konventionellen Immobilienmarkt dar: Während letzterer aufgrund der Finanzkrise und ihren Folgen inzwischen größtenteils leergekauft scheint, bewegt sich die Zahl der Versteigerungen auf einem weiterhin hohen Niveau – allein im letzten Jahr kamen über 62.000 Immobilien unter den Hammer. Geht man dabei von rund 10 Milliarden Euro Kapital aus, die hier bewegt werden, liegt folglich auch das Volumen an Provisionen, die auf den Makler entfallen können, bei rund 400 Millionen Euro im Jahr. Für freie Makler, die nicht im Auftrag einer Bank nach Anlageobjekten suchen, ist dabei wesentlich, dass sie ihren Provisionsanspruch mit ihren Klienten im Vorfeld vertraglich regeln. Denn öffentlich versteigerte Immobilien wechseln üblicherweise provisionsfrei den Besitzer – hat ein Makler jedoch ein Versteigerungsobjekt auf Basis der Suchanforderungen seines Klienten ausfindig gemacht, darf er für seine Arbeit auch hier eine Provision in üblicher Höhe veranschlagen. Die aktuelle Gesetzeslage erfordert dafür jedoch eine individualvertragliche Vereinbarung zwischen Makler und Kunde, die die Provisionsabrede auch für den Zuschlag bei Zwangsversteigerungen rechtfertigt.

Preisentwicklung kann präzise vorhergesagt werden

Um bei einer Versteigerung einen fairen Preis zu ermitteln, müssen verschiedene Faktoren mit in die Überlegungen einbezogen werden: Neben den marktüblichen Verkehrswerten in der gesuchten Region ist auch die durchschnittliche Verfahrensdauer beim jeweiligen Amtsgericht, die bankinternen Kosten und – soweit bekannt – das geringste Gebot zu berücksichtigen. Nur so kann einer Bank im Vorfeld einer Versteigerung ein substantiiertes Angebot unterbreitet werden. Argetra unterstützt mit einer barwertigen Berechnung, die auch Banken für sich nutzen und bietet damit zusätzlich zur Terminübersicht eine sinnvolle Ergänzung: Dank der über viele Jahre gepflegten Datenbank, die Preis- und Verfahrensdaten mit Geokoordinaten verknüpft, können die Experten auf einer fundierten Datenbasis sehr präzise vorhersagen, wie sich die Preise auf dem Zwangsversteigerungsmarkt in einer bestimmten Region, einer Stadt oder gar einem Straßenzug entwickeln, das sogar detailliert bis zur Relation von Wohnungsgröße und Zimmeranzahl.

Solche Datenbanken werden bislang vor allem von Banken und Versicherungen genutzt, die ihr Neugeschäft gezielt steuern, indem besondere Risikolagen erkannt werden. Auf der Datenbasis kann ein bestehendes NPL-Immobilienportfolio neu bewertet werden, wenn den bisherigen Verkehrswerten die Preisentwicklungen aus aktuellen Begutachtungen gegenübergestellt werden. Bilanzansätze werden unterlegt und ggf. weiterer Abschreibungsbedarf verhindert. Nur wenn man die Erfolge der Kredit-Servicer und Abwicklungsabteilungen nicht an den Erlösen quotal am Verkehrswert beurteilt, sondern an den aktuellen Bewertungen, kann man zu optimalen Zwangsversteigerungserlösen kommen. Sie können aber ebenso gut von Maklern eingesetzt werden, die einen privaten Vermittlungsauftrag erfüllen: Mithilfe der entsprechenden Auswertungen über die Preisentwicklung von Versteigerungsobjekten im Verhältnis zu den aufgerufenen Verkehrswerten in einer bestimmten Stadt oder Region können sie dem Kunden dabei behilflich sein, die unterbewerteten Immobilien herauszufiltern und damit besonders günstig zu ersteigern – und Kapital so in krisensicherem Betongold anzulegen.

Autor:                                                Axel Mohr, Geschäftsführer der ARGETRA GmbH

Weitere Informationen:                   www.argetra.de

Pressekontakt:                                 Silvia Leitel
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