ImmobilienbewertungVergleichswert und Verkehrswert
Ein häufig geäußerter Wunsch unserer Kunden ist es, vorab einmal in unsere Broschüren hineinspitzen zu dürfen, um zu sehen, "ob´s etwas für sie ist". Diesen Wunsch erfüllen wir gerne zum Thema Immobilienbewertung mit Leseproben aus dem Inhalt. der Broschüre "Kleine Bewertungsschule" aus der Sachverständigensocietät DR. SOMMER + PARTNER. Sie, unsere VIZ-Mail-Leser, können sich so vorab einmal kostenlos und unverbindlich einlesen.
Kriterien zur Vergleichbarkeit (aus Kapitel 5 der Kleinen Bewertungsschule)
Vergleichswerte sind die beste Basis zur Verkehrswertermittlung, sofern sie überhaupt aussagefähig vorliegen. Das grundlegende Problem ist jedoch bekannt: die Begutachtung der tatsächlichen Vergleichbarkeit. Bei der Heranziehung von Vergleichswerten kann ebenso wie beim Sachwert und beim Ertragswert auch eine Trennung des Bodens vom Gebäude vorgenommen werden. Dies erleichtert dann die ohnehin schwierige Vergleichbarkeit. Darüber hinaus ist die Marktsituation zu beachten, so dass es insgesamt drei Vergleichsebenen gibt:
Die "drei Vergleichsebenen"
- Vergleichbarkeit des Bodens
- Vergleichbarkeit der Baulichkeiten
- Vergleichbarkeit der Marktsituationen
Vergleichbarkeit des Bodens
Vergleichbare Werte für den Boden verschiedener Grundstücke erhält man mit den Bodenrichtwertsammlungen der Gutachterausschüsse. Hinreichend übereinstimmend müssen dabei die wesentlichen Vergleichsmerkmale sein, die wir bereits in der Folge 2 genannt hatten. In der Wertermittlungsverordnung hat sich auch der Verordnungsgeber mit diesem Problem beschäftigt, insbesondere in § 13, Abs. 1: " ...Finden sich in dem Gebiet, in dem das Grundstück gelegen ist, nicht genügend Kaufpreise, können auch Vergleichsgrundstücke aus vergleichbaren Gebieten herangezogen werden."
Interessant ist an dieser Vorschrift, dass also auch Bodenwerte aus anderen Gebieten genommen werden können. Es stellt sich nur die Frage nach der "Vergleichbarkeit von Gebieten". Dieses Problem hilft das so genannte "Bonner Verfahren" zu lösen.
Vergleichbarkeit der Baulichkeiten
In Absatz 3 des oben genannten § 13 wird darauf hingewiesen, dass durchaus auch Vergleichswerte für bebaute Grundstücke herangezogen werden können, wenn der Kaufpreis des Vergleichsobjekts in einen Boden- und in einen Gebäudeanteil getrennt werden kann. Diese Vorgehensweise eignet sich jedoch nur dann, wenn die Gebäude nahezu identisch sind, jedoch auf unterschiedlich wertvollem Boden errichtet wurden. Die Vergleichbarkeit von Gebäuden oder Wohnungen ist im Gegensatz zur Vergleichbarkeit des Bodens verschiedener Grundstücke allerdings nur in Ausnahmefällen gegeben.
Vergleichbarkeit der Marktsituationen
In einem - zugegebenermaßen seltenen - Fall wurde eine Siedlung mit 28 völlig identischen Häusern auf identischen Grundstücken erstellt. 24 Häuser wurden innerhalb von drei Wochen zu Preisen um 580.000 DM verkauft. Der Sachverständige glaubte daher, einen hervorragenden Maßstab für Vergleichswerte zu haben und bewertete die restlichen 4 Häuser ebenfalls zu diesen Betrag. Es war jedoch bereits zum Wertermittlungsstichtag absehbar, dass die Käuferschicht abgeschöpft war, denn die mit dem Verkauf beauftragten Makler hatten zusehend größere Schwierigkeiten, auf Interesse bei Käufern zu stoßen.
Die restlichen Häuser wurden schließlich nach ein bis anderthalb Jahren zu Preisen um 420.000 DM verkauft. Der Sachverständige wurde wegen des entstandenen Vermögensschadens haftbar gemacht, da bewiesen werden konnte, dass die Häuser zu seinem Wertermittlungsstichtag etwa um 500.000 DM hätten verkauft werden können. Man hat ihm - völlig zu recht - vorgeworfen, dass er die Marktsituation in seine Vergleichswertüberlegungen nicht einbezogen hatte.
Weitere Themen in Kapitel 5: Ableitung des Verkehrswerts, Definition und grundlegende Merkmale. Entscheidungskriterien, das abschließende Verkehrswerturteil.
Die komplette "Kleine Bewertungsschule" erscheint in sechs Folgen im Versteigerungskalender VIZ® und als kompakte Broschüre. Rufen Sie uns an!
Kriterien zur Vergleichbarkeit (aus Kapitel 5 der Kleinen Bewertungsschule)
Vergleichswerte sind die beste Basis zur Verkehrswertermittlung, sofern sie überhaupt aussagefähig vorliegen. Das grundlegende Problem ist jedoch bekannt: die Begutachtung der tatsächlichen Vergleichbarkeit. Bei der Heranziehung von Vergleichswerten kann ebenso wie beim Sachwert und beim Ertragswert auch eine Trennung des Bodens vom Gebäude vorgenommen werden. Dies erleichtert dann die ohnehin schwierige Vergleichbarkeit. Darüber hinaus ist die Marktsituation zu beachten, so dass es insgesamt drei Vergleichsebenen gibt:
Die "drei Vergleichsebenen"
- Vergleichbarkeit des Bodens
- Vergleichbarkeit der Baulichkeiten
- Vergleichbarkeit der Marktsituationen
Vergleichbarkeit des Bodens
Vergleichbare Werte für den Boden verschiedener Grundstücke erhält man mit den Bodenrichtwertsammlungen der Gutachterausschüsse. Hinreichend übereinstimmend müssen dabei die wesentlichen Vergleichsmerkmale sein, die wir bereits in der Folge 2 genannt hatten. In der Wertermittlungsverordnung hat sich auch der Verordnungsgeber mit diesem Problem beschäftigt, insbesondere in § 13, Abs. 1: " ...Finden sich in dem Gebiet, in dem das Grundstück gelegen ist, nicht genügend Kaufpreise, können auch Vergleichsgrundstücke aus vergleichbaren Gebieten herangezogen werden."
Interessant ist an dieser Vorschrift, dass also auch Bodenwerte aus anderen Gebieten genommen werden können. Es stellt sich nur die Frage nach der "Vergleichbarkeit von Gebieten". Dieses Problem hilft das so genannte "Bonner Verfahren" zu lösen.
Vergleichbarkeit der Baulichkeiten
In Absatz 3 des oben genannten § 13 wird darauf hingewiesen, dass durchaus auch Vergleichswerte für bebaute Grundstücke herangezogen werden können, wenn der Kaufpreis des Vergleichsobjekts in einen Boden- und in einen Gebäudeanteil getrennt werden kann. Diese Vorgehensweise eignet sich jedoch nur dann, wenn die Gebäude nahezu identisch sind, jedoch auf unterschiedlich wertvollem Boden errichtet wurden. Die Vergleichbarkeit von Gebäuden oder Wohnungen ist im Gegensatz zur Vergleichbarkeit des Bodens verschiedener Grundstücke allerdings nur in Ausnahmefällen gegeben.
Vergleichbarkeit der Marktsituationen
In einem - zugegebenermaßen seltenen - Fall wurde eine Siedlung mit 28 völlig identischen Häusern auf identischen Grundstücken erstellt. 24 Häuser wurden innerhalb von drei Wochen zu Preisen um 580.000 DM verkauft. Der Sachverständige glaubte daher, einen hervorragenden Maßstab für Vergleichswerte zu haben und bewertete die restlichen 4 Häuser ebenfalls zu diesen Betrag. Es war jedoch bereits zum Wertermittlungsstichtag absehbar, dass die Käuferschicht abgeschöpft war, denn die mit dem Verkauf beauftragten Makler hatten zusehend größere Schwierigkeiten, auf Interesse bei Käufern zu stoßen.
Die restlichen Häuser wurden schließlich nach ein bis anderthalb Jahren zu Preisen um 420.000 DM verkauft. Der Sachverständige wurde wegen des entstandenen Vermögensschadens haftbar gemacht, da bewiesen werden konnte, dass die Häuser zu seinem Wertermittlungsstichtag etwa um 500.000 DM hätten verkauft werden können. Man hat ihm - völlig zu recht - vorgeworfen, dass er die Marktsituation in seine Vergleichswertüberlegungen nicht einbezogen hatte.
Weitere Themen in Kapitel 5: Ableitung des Verkehrswerts, Definition und grundlegende Merkmale. Entscheidungskriterien, das abschließende Verkehrswerturteil.
Die komplette "Kleine Bewertungsschule" erscheint in sechs Folgen im Versteigerungskalender VIZ® und als kompakte Broschüre. Rufen Sie uns an!
Quelle: Kleine Bewertungsschule, Dr. Goetz Sommer und Dipl.-Ing. Ralf Kröll, Argetra Verlag